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房贷证券化短期恐难实施

2014-10-27 11:53 来源:北京商报 作者:danny

  “十一”黄金周前夕,限贷政策的松绑在楼市掀起波澜,各地房贷新政也逐渐落实。近日,市场又将关注焦点转移到新政的另一个重要武器——房贷证券化。有分析称,此举将撬动10万亿元资金进入楼市。而现实真有那么美好吗?

  9月30日,央行、银监会联合发布的“房贷新政”中提出,增强金融机构个人住房贷款投放能力,鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券,专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

  所谓房贷证券化(MBS),是指银行将部分住房贷款设立资产包,将资产包中的每一笔贷款及其附属担保权益转让给受托机构,由受托机构以资产支持证券的形式发行受益证券,并以该财产所产生的现金支付资产支持证券收益。如此一来,银行将风险转移给证券市场,同时还能获得固定息差。

  资深分析人士认为,对银行来说,房贷证券化业务首先可以减少银行负债,增加现金流;其次,在理论上可以赚取贷款利率和房贷证券化利率之间的差价,或者收取手续费、中介费;再者,还能够降低银行在个贷业务长期资产和短期负债的匹配难度。对购房者而言,银行融资渠道的拓展和贷款规模的增大,能够间接降低贷款者的申请难度,并可能获得更多优惠,降低贷款成本。这样来看,房贷证券化确实对银行和投资者都是好事。

  长久以来,银行都是实行“有多少钱办多少事”的原则,按照吸收的存款规模制定各类贷款额度。而房贷证券化能够盘活银行的存量房贷,有人测算,这将撬动10万亿元资金入市。不过,在分析人士看来,这样的想法过于乐观。

  央行最新数据显示,截至2014年6月底,房地产贷款余额达16.16万亿元人民币,其中个人购房贷款余额10.74万亿元,占比达66.5%。也就是说,一旦我国房贷证券化启动,将可以撬动10万亿元“庞大的沉积资产”进入房贷渠道。

  交通银行首席经济学家连平表示,“这种说法太离谱,能不能撬动10万亿元尚不可知,但中国现在根本不需要10万亿元的资金,需求究竟有多大值得探讨”。在他看来,按揭贷款在贷款中比例相当低,只占到13%-14%,而且中国房价一直在涨的过程中,银行并没有大规模把资产卖出去的需求,还是愿意持有一些。

  浦发银行近期发布的报告认为,尽管央行和银监会鼓励银行业金融机构发行房贷证券化,但存量房贷证券化不会在近期大规模推出。

  “房贷证券化的发展不会一蹴而就,首先因为目前市场高收益的替代性资产较多,房贷证券化资产可能缺乏吸引力;另外,过去十年是中国房地产的繁荣期,但微观定价中却缺乏违约率、提前偿还率等参数的合理约定,这是房贷证券化在实际操作中可能存在的最大风险之一。”浦发银行在报告中表示